屏風效應的真正原因
近來有研究謂市區的樓宇越建越高,會形成屏風效應影響空氣品質。環保組織還建議,限制發展商建樓不能建太高。明眼人一看就知,沒有從因果關係思考。
筆者覺得做研究的人根本沒有理解屏風效應的真正原因。市區樓宇越建越高,實際是反映住市區的需求比住新界的大。需求大,發展商自然投其所好,增加單位供應滿足市場。而建巨型高樓,正是增加供應滿足需求的自然反應。就以中環作例,中環摩天大廈特多,其原因,正是人人都爭著要中環地皮。一個市區心臟,又多人爭,大廈要建得比天高,也就是形勢使然了。
而多人爭著要市區地皮的原因,也不難理解,是因為市區就業機會比新界多。除此以外消閒娛樂選擇,市區也比新界多。在如此情形下,爭著住市區,也就是人之常情。再來一個例子:大家常會聽聞有地產商評價半山地皮是「靚地」,但可曾聽聞他們形容天水圍的地皮是「靚地」?原因顯淺得很,市區地皮多人爭,僧多粥少下,樓宇越建越高,自屬必然。
所以屏風效應的形成,並非個別人行為不當,而是有其根本原因。既有大眾行為影響,明白這原因,才能有化解的方法。指責發展商,稍有思考者,都知是沒有觸及原因。
作於2007年中旬
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