當筆者提出住屋也供過於求時，一些從事地產的人都會罵筆者「黐線」。按其實他們只是「賣花讚花香」。現在樓市表面看很旺，但形勢卻與九七年前不同。以往香港的樓市，是受到當其時的因素所帶動。缺少這個因素，樓市要像九七年前般，已不可能。

通常一個國家的樓市，都是在經濟起飛，民眾收入大增下所帶動。很多落後國家樓市就是帶不動，原因是國民根本就沒有經濟能力。沒錢買，自然沒有需求。沒有需求，樓市如何帶動？最近期的例子為大陸，改革開放初期一窮二白，大家沒聽聞各大城市的樓價，會像現在般有四、五成的升幅。一個重要的原因是，大陸的經濟近年以雙位數字增幅上升，民眾的經濟能力越來越強。民眾富起來，自然有置業的能力。購買力形成，樓價才有力量推動。因為買樓並不是一件簡單的事，一個單位動不動便要大筆金錢才買得起。普通一個人一旦買了樓，便要拿他收入的一半來供款，由此可見買樓不是買一棵菜般這麼簡單。大家只要看看像尖沙咀這些購物區有多少大陸客觀光，就可看到現在的大陸，已與七十年代時大為不同。

香港的樓市也樣。樓價是在七十年代末開始上升的。這是適逢經濟起飛的年代。其後一段時間因為香港人手上的錢多，每年加薪宛如能量不滅定律。單單排隊買樓拿個籌，也竟炒至數百萬。說到底，這是「求過於供」造成。從當時樓市的結構可看到，樓價是由中小型住宅所帶動，一路波及到豪宅。像現在的地產商，最大型的都是靠起中小型住宅起家。但現在呢？樓市是豪宅所帶動，而其價錢與中小型住宅越拉越遠，即所謂「樓市兩極化」。2004-05年中小型樓宇也有一輪升幅，但2006年後便一潭死水，是為一例。

樓市呈兩極化，只證明樓市的供求結構早與九七時不同。以往樓市暢旺時，因為太多人爭著買樓，連新界樓盤也不怕乏人問津，樓價一樣拍得上市區的住宅。現在則只有位置好的才貴些，這證明了市場供過於求。惟如此，買家有很多選擇，新界的樓盤呎價才僅一、兩千元，但山頂、淺水灣的豪宅，呎價卻動輒升至逾萬元。

即是說，樓市也供過於求。

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