El fin de la locación

Escriben: Alfredo A. Eguiazú y Gustavo D. Eguiazú

Se aproxima una justa solución a situaciones de abuso

Quienes poseen inversiones inmobilia rias con el objeto de obtener una renta a cambio de la conceción del uso y goce del inmueble, seguramente habrán tenido suerte diversa en sus operaciones.

Llegado a un acuerdo de voluntades con tal fin se produce un encadenamiento. Es decir las voluntades concurrentes en acuerdo se unen y entrelazan para tener vida propia, la vida del contrato.

Una vez que nace (por el simple acuerdo, un apretón de manos o la más coneveniente instrumentación escrita), la relación se desarrolla para después morir o finalizar.

El desarrollo de la relación nacida de un contrato de locación quienes nos avocamos al estudio de la problemática jurídica la denominamos iter executionis.

En el trascurso de esa relación lo normal, común a la vida diaria, es que las prestaciones debidas por ambas partes se cumplan en la forma acordada y en el plazo estipulado.

Pero veces hay en que quien debió pagar el alquiler, no lo hace; o que quien al fin del plazo contractual de locación estaba obligado a devolver el inmueble locado (alquilado) no cumple.

Habrá seguramente quien haya experimentado el sinsabor de no cobrar el perseguido alquiler.

Quien se encontró en esa situación se vio obligado a realizar intentos de cobro. Tal vez llamó por teléfono o mandó una carta a su deudor. Si aún así no consiguió resultados positivos recurrió a los servicios profesionales de un abogado, para que éste persiga lo que por sí mismo no pudo obtener: el cumplimiento de la obligación.

Es probable que en algunos casos se consiguieran prontos resultados gracias a la gestión extrajudicial.

En los tiempos que corren es frecuente recurrir a la Justicia, como último remedio, para obligar al cumplimiento de la prestación debida.

Quienes se han visto en la necesidad de entablar acciones judiciales contra el locatario o inquilino sabrán perfectamente cuánto demora la organización judicial en conseguir el resultado perseguido, más allá de las vicisitudes de un procedimiento judicial.

Mientras se trata de cobrar judicialmente las sumas adeudadas el locador vive una situación realmente desagradable, pues privado del ingreso mensual debe soportar además que quien ocupa el inmueble lo siga ocupando hasta que finalice el juicio. Además una vez culminado el procedimiento jurisdiccional, ordenado en su caso el desalojo, está siempre la alternativa que las sumas perseguidas no se puedan cobrar ora porque el deudor no tiene bienes que ejecutar, ora porque no se previó el caso solicitando una garantía, o porque si solicitada devino insolvente.

En la provincia que vivimos contamos (al igual que en la Justicia Federal) con un procedimiento abreviado para perseguir el desalojo. A este mismo procedimiento se le puede acumular la pretensión de cobro de alquileres. Está sin embargo discutido si procede la acumulación por este medio abreviado respecto a la pretensión de resarcimiento de daños.

Las ventajas de contar con un procedimiento abreviado se ven reflejadas en la imposibilidad que tendrá el locatario o inquilino de, por ejemplo, en ese mismo juicio de contrademandar (reconvenir). Tampoco podrá pretender oponer defensas previas, sino que éstas las analizará el Juez en la sentencia. Se impide apelar resoluciones que no den término al juicio o impidan su continuación.

Estas peculiaridades del proceso permitirían un procedimiento ágil y rápido. Sin embargo la experiencia judicial nos dice que esa velocidad no alcanza a las aspiraciones de quienes sufren estos problemas. Es frecuente encontrarnos con expedientes que llevan más de un año de trámite.

Hoy estamos frente a una saludable posibilidad de reforma, que si logra plasmarse en ley, solucionará parte del problema que tratamos.

Debemos tener especialmente en cuenta, que es saludable buscar la aceleración de los procedimientos judiciales, pero ello no puede ir en desmedro de garantías constitucionales como el derecho de defensaen juicio, debido proceso, etc.

Esta nueva posiblidad abreviada (reducción del proceso ya acotado) se limitaría sólo a los casos de desalojo vedando la posibilidad de acumularla al cobro de alquileres.

No obstante, pensemos que si bien el cobro de alquileres continuará por la vía ejecutiva (preparada previamente) tendremos la satisfacción de contar con el inmueble desocupado en un lapso brevísimo.

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